中国大陆的社会性质，无需论证，它是社会主义。社会主义本来的名称叫“共产主义”。如中国没有实行社会主义市场经济，就没有高房价。因此，谈中国房地产业的问题，就要从社会主义谈起。

一、共产主义

    共产主义（英文：Communism 法文：le Communisme）是一种政治信仰或社会状态，现在的共产主义信奉马克思、恩格斯思想为基本思想。共产主义主张消灭私有产权，并建立一个没有阶级制度、没有国家和政府，并且进行集体生产的社会。共产主义设想未来的所有阶级社会将最终过渡成为共义主义的无阶级社会。
    共产主义是推动建立一个以全体社会成员共同占有生产资料为基础的无阶级和国家的社会经济体系的学说。于工业革命和法国大革命之后壮大。共产主义的目的是提供解决资本主义经济内在矛盾和帝国主义、殖民主义遗产的出路。共产主义不是各种社会主义思潮的一个分支，由于其直指阶级社会的根源——私有制，也就超越了一切社会主义 。作为私有制的对立运动的产物，当私有制以其第一个形式——奴隶制出现时，就以原始基督教的形式出现了最早的共产主义，而此时共产主义却浸淫这小生产者的宗教狂热和平均主义，不是改造世俗世界，而是期盼天国美景；而以柏拉图的《理想国》为开端，出现了热衷于营建头脑中的城市的共产主义。伴随资本主义的曙光，所产生的空想社会主义尽管已经到达空前的高度，还不足以消灭私有制。科学的共产主义，是在现代工业和世界市场的基础上建立起来的。只有当私有制最终发展到其最完备、最高级的时期，发展为资本主义私有制，也就是关于私有制的对立运动走向最终阶段时，共产主义才能获得消灭私有制的历史任务，只有在这时，共产主义才不是表现为对一种理论的实践，而是关于历史实践的理论。以马克思主义为开端产生了科学共产主义，其主要形式还有基于马克思主义的列宁主义、托洛茨基主义和卢森堡主义等。卡尔?马克思被称为“共产主义之父”。尽管存在着各种非马克思主义版本的共产主义，如魏特林共产主义，布朗基主义，基督教共产主义和无政府主义共产主义，但或者是小生产者宗教狂热和平均主义的混合物，或者是无产阶级不发达时期的理论反映，或者是野心家头脑中的杜撰产物。
　　马克思充分研究了人类的历史、经济和科技的发展，发现人类社会是以物质生产为基础的，现有生产力所决定的分工造成的不同人的经济地位决定了不同人的的社会地位，人们之间的经济关系决定了整个社会的形态，法律、道德等上层建筑只是由经济地位决定的人们的社会地位的反映。
　　马克思最大的功绩在于他发现了人类社会的进化遵循和自然进化同样的科学规律，人类社会自文明时代以来的的历史就是在内部阶级斗争的同时不断与大自然作斗争的历史。
　　人类不能随心所欲的创造历史，任何人的活动一方面受到从前人那里继承来的物质基础的制约，另一方面受到其他社会成员的制约，无数个人互相冲突的主观意志构成了不以任何人的意志为转移的客观历史发展。
　　根据生产力的不同及由不同生产力决定的不同社会关系，西欧的历史至今为止可以分为四个阶段，无阶级的原始共产主义社会，古代的民主或贵族共和制的奴隶制度、中古的封建制度、现代的资本主义制度；在东方大陆的氏族制度解体之后，则经历了家长制奴隶社会、集权制农业社会、在西方人入侵后变成了殖民地或半殖民地社会。资本主义社会是阶级社会的尾声，它的内部包含了阶级消亡的因素，资本主义大工业的发展造成的生产社会化最终将和阶级社会的私人占有制相冲突，最终导致阶级社会的消亡，也就是共产主义社会的到来。
    西欧，自从西罗马帝国灭亡以后，就再也没有形成统一的国家，每个日耳曼王国的内部也都处于混乱的封建割据状态，中世纪的工商业者在国王、封建领主和教皇的互相斗争中趁机发展壮大，甚至出现了一定程度上脱离封建主控制的商人自治城市，最终形成了现代的资产阶级。而东方则形成了高度中央集权的社会形态，君主拥有至高无上的绝对权力，他们普遍实行对商人征收重税、垄断盐等重要商品的专卖权、限制出海冒险和经商等政策，因此社会发展远远落后于西方。东方国家中不存在马克思根据西方历史提出的“封建”社会的概念。

二、社会主义

    社会主义（socialism）是一种经济社会学思想，主张实行公有制经济，认为生产资料与资源应该由社会或政府所控制。在马克思的理论中，社会主义是资本主义和共义主义之间的过渡，而且社会主义需要有发达的资本主义作基楚才能实现。
    在21世纪的世界社会主义中，较著名的三种流派是：朝鲜的“主体思想”，中华人民共和国的有中国特色的社会主义，以及北、欧的民主社会主义。吸收了社会主义和民族主义的国家社会主义因其自身浓厚的民族主义和种族主义被后人所诟病，另一流派共产主义国家在苏联解体与东欧剧变后迅速减少，不过又有不少新的各种社会主义流派在当今的资本主义国家中产生：
    1、资本主义中的社会主义，被分为各种流派，马克思主义以及纳粹的国家社会主义理论流派的产生也是在资本主义之中，共产主义国家认为不是“无产阶级领导的”就仍为资本主义而不是社会主义。
    2、马克思主义中的社会主义，共产主义国家一般直接称社会主义，这种社会主义被共产主义国家认为是资本主义向共产主义过渡的一个阶段。当中有各种不同的流派如苏式社会主义或称斯大林主义，毛泽东思想受到了斯大林主义（苏联模式）很大影响，在苏共中央指示下在二战后建立了一个个政权，今天尼泊尔的毛派就以“阶级斗争”为纲。
    3、修正主义中的社会主义，是指对马克思理论（广泛被认为实际上是列宁主义）做出修正的社会主义，但并非是简单的修正，而是大量引入资本主义体制如市场经济以及给民众对领导人批判的权利等。修正主义原本是中华人民共和国政府用来指责苏联批斗斯大林主义而保护与斯大林主义几乎相同的毛泽东主义的，但在中国改革开放后，共产主义国家如古巴卡斯特罗以及朝鲜金正日以及尼泊尔毛派领导人纷纷指责中国是“修正主义”，不过近几年来，这些国家领导人对中国的指责减少，原因是这些国家也开始认识到，社会主义必须大力发展生产力，仿效邓小平在国内开设“经济试点”开始走向“修正主义”的道路。
    根据马克思对社会发展的预言，人类社会的发展，在资本主义社会极大发展、生产力空前提高之后，工人阶级、无产阶级通过暴力革命（《共产党宣言》）获得政权，从而实现生产资料的公有制。这样的社会形态被称为社会主义。人类社会在社会主义阶段中，生产力将获得进一步巨大发展，从而最后实现物质生产极大丰富、产品按需分配进入共产主义社会。
    而事实的历史发展中，在苏联、中国等一些资本主义尚未获得极大发展的落后国家里，自称马克思主义政党的共产党采用了恩格斯的暴力革命学说，发动无产阶级和农民取得了国家政权。同时这些国家的共产党也吸收了这些国家原有的专制主义、集权主义传统，建立了苏联模式的社会主义。
    中国大陆政权，在90年代首次提出社会主义初级阶段论。它不是泛指任何国家进入社会主义都会经历的起始阶段，而是特指中国生产力落后、商品经济不发达条件下建设社会主义必然要经历的特定阶段。即从1956年社会主义改造基本完成到21世纪中叶社会主义现代化基本实现的整个历史阶段。中共十七大报告把中国的社会主义定义为“中国特色社会主义”。

三、社会主义市场经济 

    社会主义市场经济理论，是邓小平理论体系中极具创新意义的组成部分，是对马克思主义经济理论的重大发展。依据这一理论，中共确定了建立社会主义市场经济体制的改革目标，进行了社会主义发展史上前无古人的探索。认为：社会主义市场经济是商品化的商品经济，是市场在资源配置中起基础性作用的经济。社会主义市场经济具有平等性、法制性、竞争性和开放性等一般特征。社会主义市场经济是实现优化配置的一种有效形式。
中国大陆从计划经济到社会主义市场经济的转变，从1978年就开始了，从国家政治层面是1992年中共14大上确立下来的。
    长期以来，不论是马克思主义者，还是西方资产阶级政治家和学者，都把市场经济看成是资本主义特有的经济形式，强调市场经济只能与私有财产制度相联系，认为市场经济与社会主义是根本对立的，从而否定市场经济在社会主义制度下存在与发展的可能性。中国经济体制改革的目标选择了社会主义市场经济，是对这一传统观念的突破，使中国的经济体制从计划经济走向社会主义市场经济。
    1992年春，邓小平在南方谈话中进一步指出：“计划多一点还是市场多一点，不是社会主义与资本主义的本质区别。计划经济不等于社会主义，资本主义也有计划；市场经济不等于资本主义，社会主义也有市场。计划和市场都是经济手段。”邓小平这些关于社会主义市场经济的思想，从根本上解决了把社会主义与市场经济对立起来的思想束缚，对中国经济改革产生了极大的推动作用，成为中共制定改革方向和目标的基本理论依据。

四、市场经济

    经济（Market economy），是以工业为主导的时代，人们已经看到了现代工业文明在改善人类生活中所取得的巨大成就，今天许多发展中国家都在致力于积极推进国家的工业化。但历史似乎总在与人类为难，从采集开始直到封建农业，在各个历史阶段，“不该来的”都来了，而由农业到工业，“该来的”却迟迟不来。这是为什么呢？
一般地，工业是从农业中分化独立出来的，要揭开工业文明和市场经济的起源之谜，仍然只能从农业经济的发展中着手探索。在奴隶农业时期，就已产生了最早的手工业和商品经济萌芽。到农业经济时代末期，即封建农业时期，以农具制作和农产品加工为主的手工业和商品经济，已经变得相当发达，出现了不少专门的手工业作坊和商店。为了满足不断扩大的市场需求，这些作坊和商店便不断扩大经营规模，其基本做法，一是实行雇工经营，二是不断改进工具，结果最终导致了资本主义机器大工业的形成。
    关键在于商品经济能否发展起来。从本质上来讲，商品经济就是市场经济，而市场经济则必然导致以雇工经营和机器大生产为主要特征的资本主义经济制度。但商品经济的发展与自给自足的小农经济是对立的，它一方面刺激小农家庭增加消费，另一方面又在竞争中竭力排挤家庭手工业，减少小农家庭收入，同时还以种种胁迫利诱手段，吸引家庭劳动力外流。其结果，常常使农户家破人亡，并对封建统治形成直接威胁，因而必然引起小农的竭力抵抗和封建统治者的重重阻挠。但“青山遮不住，毕竟东流去”，虽然在中国过于强大的封建势力有效地遏制了商品经济的发展，但在西欧地区商品经济却冲破了相对薄弱的封建势力的阻挡，蓬勃发展起来了。从此，人类便进入了以工业为主导的市场经济历史发展新阶段。
    市场经济，最基本的特征是，工业取代农业占据了社会经济的主导地位，市场营销成为最普遍的经营形式，由此导致社会经济各个方面发生了一系列深刻的变化：
    1、由封闭走向开放。市场营销要求根据市场需求，广泛利用各种市场资源，在极其广阔的时空范围内进行生产，而不是象传统小农那样局限在一个家庭范围内，使用家庭资源，为满足家庭需要而进行生产。“广泛利用市场资源”最新定义就是“全球化”。到目前为止，中国人一般已经普遍接受了面向市场需求的概念，但广泛利用市场资源的观念依然十分淡薄，经常见诸媒体的一句话是“立足于当地实际，从当地实际出发”，乍一看似乎的确无疑，但其实是一种典型的小农经济观念，应当从根本上予以革除。
    2、机器化。从历史发展来看，世界各地小农经济统治数千年间并不曾发明过任何一台最简单的机器，而15世纪末以来，随着市场经济逐渐成为世界经济的主流，人们便开始尝试发明这样那样的机器，特别是自18世纪下半叶以来短短二三百年时间，人们便便发明了无数精巧绝伦、神通广大的机器，各行各业都普遍实现了机器化。事实表明，机器化是与市场化相联系的一个历史范畴。从理论上来分析，首先面对巨大的市场需求，手工生产是无法满足的，必须大量应用机器生产；其次，在市场经济背景下，广泛的社会分工协作，集广大民众的智慧和汗水于一体，为各种机器的发明和制造提供了充分的现实可行条件。于是，经过人们坚持不懈的努力，终于实现了机器大生产，其主要特点是：以煤炭、石油等非生物能源为动力，能够大功率、高效率、长时间连续作业。简言之，历史发展的逻辑表明，机器化是市场化发展到一定阶段的必然伴随产物，没有市场化，就没有机器化。
    3、科学化。由于面向市场经营，使用机器大生产，这就要求人们改变以往小农经济状态下那种凭经验靠估计的做法，而代之以科学的定量测试、计算和分析。注意：这里“科学化”并不简单地局限于科学技术成果在生产中的应用，而是主要指人们观察和分析问题时的思维方式的科学化。
    4、雇工经营。
    5、专业化和社会化。使用机器大生产和雇工经营的结果，是社会分工变得越来越细，整个社会经济呈显专业化和社会化的特点，社会成员普遍养成了分工协作的习惯和理念，这也是社会生产效率大幅度提高的重要原因。
    6、厂商（或企业）成为最基本的经济组织形式。
    7、私有制范围扩大了。厂商成为基本经济组织形式以后，私有制的范围就扩大了，虽然名义上仍然是私有制，但在实际经营和管理层面上，所有者已经不能完全随心所欲地支配和处分自己名下的财产了。这与封建农业时期的个体私有制相比，已经不可同日而语了，这是一种“扩大的私有制”，其内部正在孕育产生新兴公有制萌芽。
    8、利润取代具体产品成为直接生产目的。
    9、生产要素资本化。
    10、实行市场机制。市场分配成为最基本的分配形式 包括各种市场资源和劳动产品，都通过市场交换来进行分配，实行“各增其值、等价交换”原则，即个人向厂商提供生产要素，按系统论观点，每一种生产要素在生产过程中都实现增值，并得到各自的报酬，形成个人收入，个人再以其收入按等价交换的原则向厂商购买各种消费品。
    11、广泛而激烈的市场竞争。
    12、规范化。市场经济是一个由千千万万的厂商和个人参与的过程，因此必然要求对人们的行为作出严格的规范，包括国家法律制度、厂商内部的管理制度、各种技术性操作规范以及产品和服务的质量标准等。这就好比，在乡间小道上，一个人或很少的几个人走路，无需交通规则，但在大城市，数以万计的行人、车辆一起上路，就必须制定交通规则了。总之，规范化是与市场化相联系的，没有市场化，就没有规范化。
    13、对外扩张和全球化（Globalization）。市场经营由封闭走向开放，厂商经营规模越来越大，最终势必突破国家疆界，向全球扩张，这样市场经济的扩张性就与小农经济的保守性形成了尖锐的矛盾，这是15世纪末以来长达数百年的殖民侵略活动，以及20世纪上半叶发生两次世界大战的根本原因所在。
市场经济就是指通过市场机制来实现资源优化配置的一种经济运行方式。

五、中国目前的房地产业
    
    房地产业，是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，主要包括；土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。
    房地产是房产和地产的合称。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、仓库、厂房、商业、服务、文化、教育、办公医疗和体育用房等；地产则包括土地和地下各种基础设施，例如供热、供水、供电、供气、排水排污等地下管线以及地面道路等。
    中国房地产业，应该是社会主义市场经济中的产业，但只有“市场”没有“社会主义”的成份。在世界金融危机条件下，中国房价不仅价格不降，反而仍在上升，这有中国经济特有的成份在其中发挥作用。中央政府害怕房价陡降，殃及银行及国家整体经济，在“整体经济走势”与“满足居民住房需求”之间，选择了前者。但从长远看，这是一个错误的选择。
    1、中国目前的房地产面临的问题不是有风险，而是风险应该由谁承担。
房地产业是市场风险很高行业。除了一般认为的资本密集，建设周期长等原因之外，风险主要来自于其价格的特殊形成机制。房子价格和其他产品不同之处就在于，其价格并非主要由成本和效用决定，而是在很大程度上由级差地租决定。同样的房子，建在北京闹市区和建在远郊区县，其建筑成本和实际功能不会有多大区别。有区别的是级差地租。
    级差地租的客观依据不过是一种社会约定。今天这个房子的某种特点为社会承认，它就很值钱。明天社会不承认这种特点了，它就不值钱。从亚洲金融危机以来，香港的房价６年间跌去了６５％。为什么？因为当初大家都对香港的经济和香港的房价充满乐观的预期，而现在人们的预期正相反。房子还是那些房子，人口还是那些人口，甚至社会收入水平也变化不大。仅仅是人们的社会预期改变了，房价就大跌了。也就是说，我们根本用不着去讨论房地产业有没有风险的问题。只要是市场经济，这个风险在这个产业中是必定客观存在的。
    风险是一个客观存在的事实。我们需要讨论的真正问题并非是有没有风险、风险大小的问题，而是这个风险应当怎样配置、应当由谁来承担的问题。无需质疑的一个结论是，这个产业、这个市场的所有参与者都应当承担相应的风险。这个参与者可能包括资金供应者、开发商、建筑商以及购房者。
    开发商当然应当为自己的投资行为承担相应的风险。怎么承担呢？市场经济有个约定，就是通过自有资金的比例来承担。一般说，假定人们估计到售出之前，现实的市场房价与总投资相比最多下跌３０％，那么开发商就至少应当提供总投资３０％的自有资金。如果资金提供者估计最多跌３０％，结果跌了４０％，那么这１０个百分点的误差就得由资金提供者承担。购房者也有相应风险。房贷中银行对购房者提供的按揭比例就是风险的分割线。按照国际经验和市场规则，房产开发过程中价格下跌的第一风险承担者就应当是开发商。这没有什么疑义。我国一些开发商的自有资金比例过小，总投资中银行贷款、占用建筑商和购房者的资金比重过高，这实际上就把应当由自己承担的风险转嫁到了银行、建筑商以及购房者头上。实际上，建筑商和购房者的资金很大部分也是来源于银行。在这样的情况下，房地产业的固有风险就被不适当地过多配置在了银行头上。
    2、我国房地产业资金供给的物质基础是存在的，关键是资金的供求渠道需要调整。
    建一定量的房子，就需要一定量的资金去周转。这个资金需求量不会因为由银行还是其他投资主体来提供而变化。我们得明确一个基本判断。我国满足房地产业现在发展规模的资金供给是充分的，这个物质基础是客观存在的。在我们现在的社会经济运行中，并不存在资金供给短缺的问题。资金的供给和资金需求都同时存在，问题只在于供给和需求由谁来连接、通过什么样的渠道和方式连接。
    除了开发商提供自有资金外，通过债权方式融资是房地产业发展的规范、合理方式。房地产业的开发商必须借钱，而且要很大规模地借钱。这不需要质疑。
    银行是市场经济下连接货币资金供给和需求双方的传统渠道之一。但银行资金的最大特点是必须首先追求流动性和安全性。市场经济的常识可知，债权的风险小于股权，债权中通过银行的信贷资金风险小于直接上市的债券。在资金供求连接的各种方式和渠道中，银行资金的风险承受能力是最小的。人们把钱存到银行而不是买股票和债券，追求的就是这种风险性较低的特点。这是银行所能提供的资金的天然特点。如果最追求安全性的银行资金成为了风险极大的房地产业投资的主要构成部分，那好比是让卖骡子的人和买马的人做交易。双方的要求不对接。
    有供给，也有需求。我们的问题是供给缺乏流动到需求流域的现实渠道。那么应当怎样对接呢？笔者认为，除了开发商的自有资金外，下一个梯次是有实力、有信誉的大开发商直接或者通过银行到公开资本市场上发行短、中期项目债券。债券投资者根据不同的收益预期承担不同的风险。
    发债不是每家开发商都能做到的。比如在中小城市建设中就很难让那里的开发商到全国市场去发债券。而且并非所有投资者都愿意承担企业债的风险。再下一个合理梯次是银行做中介去“制造”金融品种。银行把资金贷给开发商以后，把若干项目的债权“打包”在债市上卖掉。这样一来，银行资金的流动性、安全性要求得到了满足，投资者的风险也得到了分散。再下一个梯次才应当是银行提供的直接融资，或者通过预售从购房者那里获取的融资。
    3、解决中低收入者住房问题不是银行和房地产开发商的责任，社会公平应当更多依靠财政政策而不是货币政策来调整。
    目前有个说法是，很多中低收入者买不起房，而开发商建造的大量“豪宅”闲置卖不掉。所以应当调整银行资金投向，通过利率等货币杠杆鼓励房地产业更多地开发经济适用房，同时为中低收入者购房提供优惠政策支持。
政策什么时候都不应当否认或者忽略住房问题上的社会公平取向。但解决中低收入群体住房的公平性政策不应延伸到货币市场、资本市场和房地产市场中来。银行是企业，开发商也是企业，他们面对的是市场。解决中低收入者的住房问题不是银行或者开发商等市场化的企业该管的事。在这个领域中，我们就要强调和完善市场化的游戏规则，不能把公平的政策取向也加进来。
    应当明确，在市场经济下，货币政策的主要职能是调整总供给和总需求之间的平衡关系。调整公平的主要杠杆是财政政策。解决中低收入群体的住房问题就应当更多采用财政政策，如贴息、贴租等。例如，城镇中人均收入低于某一个水平的家庭购房时可以由政府贴息。如果有些特困家庭，政府贴息也买不起，那怎么办呢？可以采取政府贴租的方式。采用这样的政策，我们才能把政策和市场发育分开。不应让调整公平的因素参与到正常的市场交易中来，否则就会扭曲真实的竞争形势。
    有个问题特别值得辨析清楚。与我们的城市化目标相比，在目前所有的住房资源中，如果把存量住房资源也包括进来，究竟是“豪宅”的比重过大了呢？还是低档住房的比重过大了？拿迫切需要住房的最低收入人群和最昂贵的闲置豪宅相比，永远找不到市场出路。
    我们现在的问题是住房存量资源的流动性太差，二级市场迄今没有发育起来。上述合理的资源配置方案就无法真实地通过市场交易自发地实现。没有二级市场以至居住权流通的三级市场，我们就不能建立存量资源向下流动的梯次，住房的增量资源也就不能在市场上顺畅消化。
    我们不应当把城市化目标退回到计划经济时代建“工人新村”的水平。世界各国的经验，包括发达国家和发展中国家，除住房特别贫困者外，需要依靠政府补贴解决住房问题的人群不会超过１０％。绝大部分人群是靠市场解决住房问题的。

六、中国住房问题大

    住房特别贫困者，是指刚毕业的大学生和劳动、谋生技能极低者。政府需要解决的住房特别贫困者就是这样的人口。其他人口全由市场解决。
中国政府在工业化过程和市场体制建设中，忽视了住房特别贫困者。
    一是取消了所有公办单位为职工提供住房的社会保障措施。
    二是对刚刚毕业的大学生也一视同仁，不给住房。
    三是对廉价房和廉租房没有特殊政策与特殊措施与以保证，使极少量的廉价房和廉租房供不应求。
    四是更没有对廉价房购买对像、对廉租房的对像做具体的详细地分类和规定，导致广大住房特别贫困者没有享受到社会主义制度的优热。
    五是对中国房地产业从中国国情出发，进行战略规划和国家政策设计。
    六是对房地产投资过热、房价奇高与保GDP、保经济增长之间，没掌握好平衡关系。
    住房，是居民基本需求，是生活必须品；中国耕地少人口多，一户保证一套住房已是够奢侈的民族；在中国大陆拥有两套以上住房者，对国家土地资源和其他国民来说就是犯罪；房地产商把房价抬高到现在的水平，是资本逐利的表现。逐利行为中：其中包括地方政府追逐土地高价格和各相关部门高收费；开发商高利润；银行高收益。地方政府和开发商、银行三者已在房产业结成共同利益相关者，苦的就是老百姓了。
    中国政府，要为高收入人群创造多种投资渠道，限制其向民生方面哄抬物价（限制拥有第二套住房、开征第二套住房物业税很有必要），要为低于收入和贫困人群创造生存的条件。在市场经济条件下，对贫困，也要分类。如吃穿贫困、住房贫困、劳动技能贫困、老年贫困、精神贫困、交往贫困等。对国民贫困的分类，也是以人为本的内容之一，也是社会科学发展、和谐发展有要义之一。