2月17日，《北京落实国务院房地产调控15条细则》（本文以下简称《京15条》）正式颁发。该细则最大特点在于大力增加保障性住房供给，强势限制投机投资购房，从而达到稳定房价的目的。同2月1日上海出台的9条调控细则相比，《京15条》更加的强势，除了未提及对已囤积大量住房者的处置外，该调控措施几乎断绝了所有关于房地产市场短期行情变化的预期，从另一个角度也说明对于房地产的宏观调控，北京已不再囿于市场手段与行政手段的口水战，而是果断的否定了住房的投资属性，用矫枉过正的办法使房子回归到消费这一天然属性。

1、北京新政的社会反应。

《京15条》一出台，和所有政府出台的其它文件一样，坊间马上炸开了锅，有质疑者，有叫好者，有担忧者。质疑主要源于三方面，一是北京的调控措施有违市场经济自由交易的基本原则，这类声音主要来源于房产商和投机客。二是用户籍和纳税年限作为购房的准入条件，有失公平，这类声音主要来自于有购房能力的非京户籍白领阶层。三是对于新政前已经持有多套住房者如何处置，直接关系到政策的公正性。叫好者主要源于对《京15条》良好调控结果的预期，这类声音主要来自一部分学者和草根。担忧则源于新政会抬高房屋租赁价格，以及资本离开楼市后必将炒作二线城市房价或者民生物资。

2、北京房地产调控新政是否违背自由交易的市场原则？

《京15条》是否违背了市场经济自由交易的基本原则？从新政的内容来看，确实如此。因为无论住房是投资品，还是消费品，都应该遵循自由交易原则。即使要调控，也应该是弱化金融杠杆，增加首付比例甚至一次性全款买房，或者像上海那样开征房产税以增加持有成本，而非限制交易。但从效果上来看，限制交易显然强于以上手段，而且绕过了法律和技术上的难题，彻底消灭了预期。中国的房地产市场，从一级土地市场到二级开发市场，若究其本质从来就不是市场行为，这一点已经是公开的秘密，但为何在调控的时候，总会有人拿市场原则来说话？所以，对于不是市场的东西用非市场的手段进行调控，似乎也是无可厚非的。

3、北京房地产调控新政是否有悖公平？

用户籍出身和纳税年限作为购房的资格，自然有悖公平，但这是限制交易的自然延伸。因为对于交易主体的限制，除了财产以外，只能是出身，没有其它更好的办法。但是，这里有两个问题，非常不合理，或者说超出房地产调控本身的目的。一是有无五年以上的纳税证明并不必然等于在北京连续工作五年，因为这存在一个个税起征点的问题，有的人可能连续工作了5年，但头几年很有可能工资低于个税起征点，而“连续五年社保”作为对于“没有连续五年纳税证明”的补充条款，更是作用不大，因为逃避社保似乎比逃税更严重。这样的话，又等于用收入水平来衡量。另一个问题是京籍的可以购买第二套住房，而非京籍的不可以购买第二套住房，这实在没有道理，也是对多年来户籍改革的倒退。

     以上两方面虽然不公平，虽然是最原始的办法，但恐怕并没有多少人反对。因为，民众一直是清醒的。重拳调控的话，短期来看，少数人的利益是会受损失，但这对于纠正被房地产泡沫所扭曲的中国经济和社会是有好处的。衡量一项政策的利弊，其出发点不外乎三个，一是政策是否符合规律。二是是否符合大多数人的利益，是否符合长远利益。三是是否保护少数人的利益，避免多数人的暴政。新政通过限制交易的极端手段，虽然不符合自由交易的市场原则，但是一项商品或者资产，只有可以自由流通，才有自由交易可言，而能否自由流通，取决于经济需要和法律法规的规定。正因为房子是居住和生活的必需品，在目前房子背离其应有属性的背景下，才需要通过法律和行政手段去纠正，而限购既减少了需求，又能避免降价后的抢购所导致的反弹。至于是否符合大多数人的利益，这已经是不需要在讨论的问题。而是否能保护少数人的利益，我觉得这是建立在前面两条的基础上的。对于新政出台前已经持有多套房屋者，是应该保护还是应该溯及既往？对于既买不起房但又想在北京发展，或者既没有北京户籍，也没有五年以上的纳税证明者，如何解决他们的住房问题？我觉得尽最大可能保护以上群体的利益，才能够最大限度的体现公平。总之，在目前时点，北京房产调控新政应该是利大于弊。

4、如何处理新政出台前已持有多套房屋者不应成为悬念。

不溯及既往是法律的一项基本原则，保护少数人利益也是公正的应有之意，从这个角度上，新政出台前已经持有多套房屋者，无论是投机也好，投资也好，都不应再行清算。但是，如果不做处理，对于新政后不能买房者似乎不公。但是，限购以后，由于硬性的减少了需求，因此，持有多套房屋者所面临的选择将不再是待价而沽，而是要么降价出手以求套现，要么将房子抛给银行以摆脱“负资产”困境，要么长期持有，而长期持有虽然使资本固化，但为了收回投资或者偿还“月供”，持有人只能通过出租，从而增加租赁市场的供给，从宏观来看，也属于健康运转。因此，对于新政前持有大量房屋者的处理，完全可以用市场手段去解决，我想这是不会成为悬念的。

5、北京房地产调控新政是否会抬高房屋租赁价格？

新政一方面抑制了需求，但另一方面更抑制了投机和投资。而房价之所以高涨不止，其主要原因并不是刚性需求推动，而是大量廉价的投机资本和投资购房。如果新政有效，房屋持有人只能将多余的房子抛向租赁市场，这必将降低空置率，从而增加租赁市场的供应。而从需求上看，房价高的时候，有刚性需求的人买不起房只能租房住，一旦限购，刚需者还是继续租房居住。可见，租赁市场的需求并没有发生根本性的变化。因此，租赁市场是增加了供给，而需求并没有发生变化，从长期来说，租赁市场应该下行，而不是抬高。至于限购后，原本可能流向楼市的资本是否会炒作二三线城市，甚或炒作原材料和民生物资，这将取决于全国范围内的宏观调控措施以及货币政策，而非北京的调控新政所能单独决定。