2006年11-17 06:45 文章提交者：wangce00 加帖在 猫眼看人

    中国国务院推出“国六条”接近半年，全国房价仍在高位运行。在10月中旬的房地产市场调控落实会议上，国务院就放言对房地产调控情况不甚满意。这其中，与一些地方政府大搞权力寻租有莫大的关系。尴尬的是，本应是高度权威的宏观调控政策在地方强大的“政绩”需要和商业利益面前被迫转攻为守，更令国务院发出内部文件警告，要各级政府官员为楼市过热和楼价猛升负上责任，但类似“问责”制的行政手段能否让地方担当起相应的责任，仍属疑雾重重。

从5月17日推出“国六条”的国务院常务会议到10月17日专门听取房地产市场调控措施落实情况的国务院会议，整整5个月，国务院仍基本维持 “原判”：少数城市住房价格上涨过快；结构调整的任务还十分艰巨；房地产市场秩序仍需进一步规范。中国建设部房地产司副司长姜万荣在举行的“2007年中国行业发展报告会”上坦承，房地产宏观调控的成效还是初步的、不稳定的，部分地区房价上涨的压力依然较大。

针对不少大中城市新建商品住房同比涨幅居高不下的现状，建设部门的解释是调控政策具有滞后性，调控的效果目前还没能体现出来。不过，尽管有各种因素影响着目前的楼年市价格，但有意见直指，在中央政府一再发力重拳治理楼市问题的背景下，一些地方政府并没能真正担当起相应的责任——而这，恰恰是影响宏观调控效果的关键因素之一。

国家发改委和国家统计局的数据提供了2006年房地产佐证：三季度，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.7％，同比涨幅较高的主要城市包括：深圳12.3%，北京10.9%，厦门10%，成都 8.9%，呼和浩特8.4%和广州8.3%等；下降的城市只有2个，分别是：上海2.3%，丹东0.1%。

据《第一财经日报》报道，在国务院推出“国六条”以来，个别地方政府的失责主要体现在三个方面。其一，地方政府深度介入房地产行业的毛病没能改变，一些地方明降温、暗托市的情况依旧可见；其二，地方政府改善住房的结构性矛盾动力不够，积极性不够；其三，各项调控政策没能得到很好执行，政策在执行中被软化的现象并不鲜见。更多的地方政府未担当起相应责任，无视于宏观调控的大局，将手中权力演化为寻租的工具，阻碍着调控工作的推进，才会深刻影响了这一轮楼市调控政策的短期乃至长期效果。

实际上，只要关注大陆房地产的人士都知道，早在去年春季以来的国内商品房市场上，一直就存在着两股力量的博弈：一方面是中央政府以稳定房价涨幅为基调的调控政策措施越来越细、力度不断加大；另一方面则是各地商品房价格在“涨幅同比下降”的说法中持续上涨，许多城市的房价连创新高。到现在，不仅几大热点城市房价猛升，近年来房价比较平稳的广州在今年以来的涨幅也超过1成。房价猛升的热浪还在向着大连、呼和浩特、福州、成都等城市扩展。

有报道还指，为化解宏观调控的力度，满足局部的私利。一些地方政府还延期出台执行细则，有选择性地发布土地存量数据，通过“空对空”的会议“贯彻”中央政策，明面上落实宏观调控，背地里推高房价。不久前，珠三角某市对位于城郊的两块住宅地挂牌拍卖，要求建成90平方米以下中小户型，房价不得超过6,000元（人民币，下同）/平方米。这是“国6条”实施后该市公开拍卖的首宗“限价地”。但是，有业内人士指出，这两幅地块属于二类住宅地，所在区的住宅均价只有3,400多元，地块周边住宅均价也不到5,000元，开发商根本不敢开出6,000元这样的高价。这样的“限价”，还不如说是“抬价”。

自然，一旦地方政府出于自身利益的需要决定介入，完全依靠市场的力量平衡产生出合理的房价便成了水中花月。过去有实例就表明，“2004年第一季度上海房价涨幅达到28.3％以后，当地政府新闻发言人公开表示‘这主要是统计方法的问题’，‘上海楼市是健康’。伴随着具有准官方口径的‘欢迎到××来投资房地产’、‘××的地产肯定会升值’的响亮口号，一些政府官员还成了房地产业最热心的推介者。”

外间有个相当贴切的形容指，地方政府在土地的产权管理上，既当裁判又当运动员。由于现有土地管理法规定，中国土地实行属地管理，国有土地的产权由国务院代表国家行使，各级政府都有自己的权限审批土地，实际的土地收益都交给当地政府。而这一管理制度的弊端是，把土地规划、土地审批、土地出让资金收取等权力都下交给了地方政府，从而在各种利益引诱面前，各级政府往往也就很容易敢于置国务院和国土资源部的政令于不顾。尤其，一般地方政府的用地，都是靠书记、市长通过各种途径引进来的项目，地方上的土地管理部门，往往也不敢制止，只能千方百计配合供地。

在利益驱动下，更多的地方政府积极愿意配合地方发展商的鸿图大业，然而政府本应提供的公共产品，如廉租房或经济适用房等在全国依然很缺乏。根据一些学者的研究，廉租住房制度于控制过高房价，有着直接的效用。廉租房本身与市场房价呈负相关关系，廉租房的供给每增加5%，就会迫使房价下降3%~4%。而当下的现实是，一些地方在这方面的努力十分不够。

资料显示，此前有13个省区没有将廉租住房制度建设纳入省级人民政府对市、区、县人民政府工作的目标责任制管理；70个地级以上城市没有建立廉租住房制度；122个地级以上城市没有建立严格的申请审批程序。另外，一些地方政府对于廉租房的态度还很暧昧，“等一等，看一看”的现象时有所闻。当有限的土地在商品房建设和廉租房等公共产品之间分配比例严重失调的情况下，房价的走高只能是一种必然。

地方官员的个人升迁与自己的政绩直接挂勾，地方政府主要官员显示出强烈的“GDP崇拜”心态。为了在有限的任期内营造更多的泡沫政绩，不少现届政府官都竭力刺激房地产市场膨胀被当成拉动地方GDP快速增长的最佳捷径，为自己塑造张漂亮的政治“成绩单”。结果，从“部门利益最大化”而不是以“国家利益最大化”的原则制定出来的方针政策，却加快了对地方资源的催化和消耗，导致恶果连连。

然而，这其中让人相当质疑的是，为甚么近年涉及地方政府及其部门的案件，在打击力度上会如此偏轻？报道上，似乎也没有看到多少因地方政府违法占地，主要负责人被摘掉乌纱帽的消息。针对个别地方政府的失责，群众看到的是，中央并没由于地方在政策的违法而坚决予以纠正，通过制度性的约束迫使其整改。比如，通过规范政府行为，切断其与房地产业过于紧密的联系；通过追究地方官员责任，来惩罚落实调控政策不力者。

日前，建设部官员已放言，往后地方上每个土地出让 “大盘”都将成为“控制”对象。在福建省多个城市如：福州、厦门、泉州城等地，据闻当地政府就已经响应中央的号召，开始采取措施限制大盘开发。凡经营性房地产开发用地一次性出让宗地面积上限为8公顷，城乡结合部和新区为20公顷。而四川省成都市则规定一次性出让土地不得超过200亩。

无疑，除了逐步清除个别追逐部门利益的官员和一些地方政府利益结合在一起，强大“特殊利益集团”给地方楼市带来居高不下的阻力外，认真对待全国房地产行业的巨大需求性也是关键。像：政府要增加土地供应量，落实已经出台的各项措施，着力抓好稳定房价、调整结构等工作和综合运用税收、信贷等经济杠杆等调控政策，都应该是中央任重而道远的持续性工作。唯独“没有例外”的有序房地产市场健康操作，才能让宏观调控的落实在不远的将来水到渠成。